日本政策金融公庫の不動産賃貸業融資をプロが解説！条件・流れ・戦略を紹介

不動産賃貸業を始めるにあたって、以下のような悩みを抱えている人も多いのではないでしょうか。

特に会社員として働きながら不動産賃貸業に挑戦する場合、最初のハードルとなるのが資金調達です。 

そこで選択肢の一つとなるのが日本政策金融公庫です。創業者や事業実績の少ない人でも利用を検討できる政府系金融機関であり、不動産賃貸業を始める際の資金調達先として注目されています。

一方で、日本政策金融公庫の融資は、不動産を購入するための「投資資金」ではなく、「賃貸事業を営むための事業資金」として審査される点に注意が必要です。

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これまでの支援実績
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  多業界の資金調達 / 財務コンサル実績

本記事では、日本政策金融公庫で不動産賃貸業の融資を受けるための条件や審査で重視されるポイント、融資を受けるための戦略について、実務で培った知見も交えながら解説します。

本記事を読めば、日本政策金融公庫で不動産賃貸業の融資を受けるために必要な準備や、審査で評価されやすいポイントが分かります。融資支援の現場で培った実務的なノウハウも交えながら解説していますので、「 ブックマーク」して、あとから何度も読み返すことをおすすめします。

日本政策金融公庫で不動産賃貸業の融資を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

「日本政策金融公庫」「地方銀行」「信用金庫」「商工中金」の融資は「何となく」で進めると必ず失敗します。融資では、金融機関の理解・ノウハウ・実務経験が必要です。

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日本政策金融公庫は不動産賃貸業なら融資可能

日本政策金融公庫に「アパートローン」という名称の商品は存在しません。しかし、不動産賃貸業を営むための事業資金として融資を利用できる場合があります。

日本政策金融公庫は、中小企業や小規模事業者の支援を目的としているため、地域に住まいを提供する事業として認められれば融資を検討してもらえます。 

民間金融機関のアパートローンでは、年収や勤務先を重視される傾向がありますが、日本政策金融公庫は事業性を重視して審査を行う点が特徴です。

「収益物件を購入して利益を得る」という投資の視点だけでなく、「事業を運営する」という経営者としての姿勢が求められます。

事業計画や収支計画を通じて、不動産賃貸業を継続的に運営できることを示せるかが重要なポイントです。 

サラリーマン大家は対象になる？

会社員として働きながら不動産賃貸業を始める、いわゆる「サラリーマン大家」でも融資対象になり得ます。 

むしろ安定した給与収入は、事業が軌道に乗るまでの返済能力を担保する要素としてプラスに評価される場合もあります。

ただし、本気で事業に取り組む姿勢を示す必要があります。購入予定物件の収益性はもちろん、空室リスクへの対応策や今後の事業展開を具体的に説明できるよう準備しておきましょう。 

勤務先が副業を制限している場合は、就業規則などの規定を事前に確認しておくと安心です。

日本政策金融公庫の融資を受ける条件

日本政策金融公庫で融資を受けるための主な条件は以下の通りです。

▼日本政策金融公庫で融資を受けるための条件

これらは融資可否や融資額に影響する重要な要素です。申し込み前に自身の状況を整理し、基準をクリアできているか確認しておきましょう。 

不動産賃貸業として事業を行うこと

日本政策金融公庫の融資を利用するうえで重要なのは、不動産の購入目的が資産運用ではなく、不動産賃貸業という「事業」であることを示せるかどうかです。 

審査では購入予定物件の収益性だけでなく、 賃貸経営を継続できる安定した計画があるかも確認されます。創業計画書や事業計画書では、以下の内容を具体的に整理しておきましょう。

▼創業計画書や事業計画書で整理しておくべき項目

会社員が副業として始める場合でも、事業として継続的に運営できる根拠や将来の展望を示せるかが重要です。 

物件を担保にできること

不動産賃貸業向けの融資では、購入予定の物件を担保として設定するケースが一般的です。

ただし、日本政策金融公庫では独自の基準で担保評価を行うため、売買価格と同じ評価額になるとは限りません。特に以下のような物件は、担保評価が低くなる場合があります。

▼担保評価が低くなる可能性がある物件

希望する融資額に対して担保価値が不足する場合は、自己資金の投入を求められる可能性があります。 

税金・信用情報に問題がないこと

日本政策金融公庫の融資審査では、申込者の信用力も重要な確認項目です。 税金の未納がないことに加え、ローン・クレジットカードなどの支払い状況も確認されます。

審査では確定申告書や源泉徴収票の提出を求められる場合があり、信用情報機関に登録されている借入状況や返済履歴もチェックされます。 

過去に長期の延滞や滞納がある場合は返済能力に不安があると判断され、審査に影響する可能性がある点に注意が必要です。

融資を申し込む前に税金や各種支払いの状況を確認し、未納や延滞がある場合は早めに解消しておきましょう。

日本政策金融公庫の融資を不動産賃貸業で利用する3つのメリット

日本政策金融公庫を利用する主なメリットは以下の通りです。

▼日本政策金融公庫を利用するメリット

日本政策金融公庫には、民間金融機関にはない特徴があります。メリットを理解し、自身の事業計画に適した資金調達方法かどうかを検討しましょう。

メリット1.固定・低金利で安定した経営が可能

固定金利で借りられるため、安定した返済計画を立てやすい点がメリットです。 

民間銀行のアパートローンでは変動金利が採用されるケースも多い一方、日本政策金融公庫では借入時に完済までの金利が確定します。金利上昇局面でも返済額が変動しにくいため、将来の資金計画を立てやすいでしょう。

特にキャッシュフローの安定が重要な不動産賃貸業において、固定金利は経営リスクを抑える有効な手段です。

女性や若者、シニア向けの優遇金利制度も用意されており、条件を満たせばより低い金利で資金調達できる場合もあります。

メリット2.創業直後でも融資を受けられる可能性がある

民間金融機関では過去2〜3期分の確定申告や決算書を求められるケースが一般的ですが、日本政策金融公庫では創業前や創業直後でも相談できます。

会社員から初めて不動産賃貸業を始める場合、事業実績はゼロからのスタートです。 

日本政策金融公庫では、職歴や自己資金の準備状況、事業計画の実現性を評価したうえで融資を検討します。

実績がない段階でも融資が受けられる可能性がある点はメリットといえるでしょう。

メリット3.担保・保証人が不要なケースもある

日本政策金融公庫は、無担保・無保証人で利用できる可能性がある点も魅力です。

一般的に不動産融資では物件の担保提供が必須ですが、創業支援の枠組みでは経営者保証免除の特約が受けられる場合があります。

個人保証がなければ、 万が一事業が計画どおりに進まなかった場合でも経営者個人への負担を抑えられます。 

ただし、不動産賃貸業では購入物件を担保として設定するケースも少なくありません。利用する制度によって融資条件や金利が異なるため、事前に確認したうえで選択しましょう。 

日本政策金融公庫を不動産賃貸業で利用する際の3つの注意点

日本政策金融公庫は、不動産賃貸業を始める際の資金調達先として有力な選択肢です。一方で、民間銀行のアパートローンと同じ感覚で利用すると、想定外の資金計画になる可能性があります。

以下では、日本政策金融公庫を利用する前に押さえておきたい3つの注意点を解説します。

▼日本政策金融公庫を利用する際の注意点

これらの注意点を事前に把握し、「融資が下りたけれど毎月の返済が苦しい」「審査の結果が物件の決済に間に合わない」といったトラブルを未然に防ぎましょう。

注意点1.融資期間や限度額には上限がある

日本政策金融公庫の融資では、民間銀行より返済期間が短く設定される傾向があります。

一般的な銀行のアパートローンは25〜35年程度の返済期間を組めるケースが多い一方、日本政策金融公庫では10〜15年程度、長くても20年前後となるケースが一般的です。

返済期間が短いほど毎月の返済額は大きくなるため、金利が低くてもキャッシュフローが圧迫される可能性があります。

融資を受ける際は、家賃収入や空室リスクも踏まえて無理のない返済計画を立てましょう。

また、融資制度ごとに利用限度額が定められているため、大規模な一棟マンションなどを購入する場合は、希望額を借りられないケースもあります。

注意点2.一定の自己資金比率が求められる

日本政策金融公庫では、物件価格の全額を借りる「フルローン」は基本的に難しいと考えておきましょう。

融資審査では、事業への準備状況や返済能力を判断する材料として、自己資金の有無が重視されます。

制度上は「創業資金総額の10分の1以上」の自己資金が目安となりますが、実際には物件価格の2〜3割程度の自己資金を用意している人が審査で有利になる傾向があります。

自己資金が少ない場合は融資額が希望より少なくなったり、審査が厳しくなったりする可能性があるため、十分な資金を準備したうえで申し込みましょう。

注意点3.審査に時間がかかるため計画性が必要

日本政策金融公庫の融資は、申し込みから融資実行まで1〜2か月程度かかるのが一般的です。民間のノンバンクのように短期間で融資を受けられるケースは稀です。

そのため、購入したい物件が決まってから申し込むと、審査中に他の買い手へ売却される可能性があります。

日本政策金融公庫を利用する場合は、事前に担当者へ相談し、必要書類を準備しておくことが重要です。

また、不動産会社にも日本政策金融公庫を利用する予定であることを伝え、決済までのスケジュールについてあらかじめ相談しておくと手続きを円滑に進めやすくなります。

日本政策金融公庫の融資に向いている人の特徴

日本政策金融公庫の融資は、誰でも同じ条件で利用できるわけではありません。制度の対象となる属性や、事業として実現性の高い計画を持つ人ほど融資を受けやすい傾向があります。

特に、日本政策金融公庫の融資を活用しやすい人の特徴は以下の3つです。

▼日本政策金融公庫の融資が向いている人の特徴

また、実際の審査では、これらに加えて「安定した賃貸経営を継続できるか」も重視されます。例えば、以下のような点を説明できると、事業計画の説得力を高めやすくなります。

▼日本政策金融公庫の融資審査に通りやすい人の特徴

これらを踏まえて事業計画を準備することで、融資審査をスムーズに進めやすくなります。

女性・35歳未満・55歳以上に当てはまる人

女性、35歳未満の若年層、55歳以上の人は、日本政策金融公庫の「女性、若者／シニア起業家支援資金」の対象となる場合があります。

対象となれば、通常よりも低い金利が適用されるなど有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

初めて不動産賃貸業に挑戦する人でも、制度の対象であれば資金調達の選択肢が広がるでしょう。

また、資金繰りに配慮した据置期間を設定できるケースもあるため、自身が対象となるか事前に確認しておくことをおすすめします。

利回りのいい物件を持っている人

収益性の高い物件を運営できる人は、日本政策金融公庫の融資と相性が良い傾向があります。

日本政策金融公庫では返済期間が10〜15年程度となるケースが多く、返済期間が短い分、毎月の返済額は大きくなります。そのため、利回りの低い物件ではキャッシュフローに余裕を持ちにくい場合があります。

一方で、十分な収益が見込める物件であれば、返済を進めながら安定した賃貸経営を目指しやすくなります。

なお、日本政策金融公庫では法定耐用年数なども審査項目となるため、収益性だけでなく、物件の状況や事業計画を総合的に評価して融資の可否が判断されます。

自己資金を一定以上用意できる人

自己資金を計画的に準備している人は、日本政策金融公庫の審査で評価されやすい傾向があります。

自己資金は返済能力だけでなく、事業に向けた準備状況や計画性を判断する材料にもなるためです。目安として、物件価格の2〜3割程度の自己資金を用意できると、融資を受けやすくなるケースがあります。

また、預金残高だけでなく、毎月積み立てた履歴なども確認される場合があります。まとまった資金を一時的に用意するよりも、計画的に自己資金を積み上げてきた実績を示しましょう。

日本政策金融公庫の審査は厳しい？銀行との違いは？

日本政策金融公庫の審査は、「銀行より厳しい」「銀行より甘い」と一概にはいえません。融資を判断する際に重視するポイントが異なるためです。

民間銀行は返済能力や担保価値を重視する傾向がある一方、日本政策金融公庫では事業計画の実現性や創業者の準備状況、事業への取り組み姿勢なども総合的に評価されます。主な違いは以下の通りです。

▼日本政策金融公庫と民間銀行の違い
※比較表は横にスライドできます>>

比較項目	日本政策金融公庫	民間銀行
審査の目的	創業・中小企業の支援も目的とする	貸し倒れリスクの抑制を重視
重視するポイント	・事業計画 ・自己資金 ・事業の実現性	・年収 ・勤務先 ・返済能力 ・担保価値
築古物件への対応	収益性や事業計画も踏まえて総合的に判断	担保評価や耐用年数を重視する傾向

民間銀行では融資が難しいケースでも、日本政策金融公庫では事業計画や自己資金、収支計画が評価され、融資につながる可能性があります。

一方で、返済能力や事業の継続性は厳しく審査されるため、「誰でも借りられる」というわけではありません。

自己資金の準備や根拠のある事業計画を作成し、安定した賃貸経営が見込めることを具体的に説明することが、融資を受けるための重要なポイントです。

日本政策金融公庫の審査については、「日本政策金融公庫の審査基準や落ちる理由とは？成功のコツもプロ解説」記事で詳しく解説しています。気になる人はこちらの記事もご確認ください。

日本政策金融公庫の融資通過・否決パターン

日本政策金融公庫で融資を受けやすいケースと、審査で不利になりやすいケースは以下の通りです。

▼通過しやすいケースと否決されやすいケースの特徴

実際の融資では、「投資（値上がり狙い）」として持ち込むか、「賃貸経営（事業）」として持ち込むかが、通過・否決を分けるポイントの一つです。

値上がり益を期待する投資ではなく、安定した家賃収入をもとに継続的な賃貸事業を行う計画として説明できるかどうかが重視されます。 

通過しやすいケース

日本政策金融公庫の融資を受けやすい人には、事業に向けた準備を着実に進めているという共通点があります。以下のようなケースは審査で評価されやすい傾向があります。

▼通過しやすいケース

例えば、修繕費や空室率をあらかじめ見込んだ収支計画を作成していれば、事業計画の実現性を示しやすくなります。

否決されやすいケース

一方で、事業計画の根拠が乏しい場合や返済計画に無理がある場合は、審査で不利になる可能性があります。特に、以下のようなケースには注意が必要です。

▼否決されやすいケース

また、税金や社会保険料などの未納や信用情報の状況も、審査に影響する可能性があります。

日本政策金融公庫の審査では、「事業として安定した賃貸経営を継続できるか」という視点から総合的に判断されます。

融資を受けるためには、根拠のある事業計画を作成し、十分な準備を整えたうえで申し込みましょう。

日本政策金融公庫の融資を通すための戦略

日本政策金融公庫の融資審査を通過するためには、事業計画の実現性と経営者として事業を継続できることを具体的に示すことが重要です。審査で評価されやすいポイントは以下の通りです。

▼審査で評価されやすいポイント

十分な準備を行い、根拠のある事業計画を示すことが融資獲得につながります。 

日本政策金融公庫の攻略法については、「「日本政策金融公庫の融資」攻略法と事例を融資のプロが解説」で詳しく解説しています。気になる人はこちらもご確認ください。

事業計画書で評価されるポイントを整理する

事業計画書（創業計画書）では、収支計画に現実性があり、リスクを考慮した内容になっているかが重視されます。

例えば、家賃収入を過大に見積もるのではなく、周辺の賃貸相場や空室率などを踏まえた収支計画を作成すると、事業の実現性を説明しやすくなります。

また、将来的な修繕費や金利上昇なども考慮した計画になっていると、長期的な視点で事業を考えていることを伝えられます。

▼通過率を上げるために重要な準備や考え方

文字だけで説明するのではなく、収支計画や資金計画を表で整理すると、担当者に内容を理解してもらいやすくなるでしょう。 

面談で評価されるポイントと質問内容を理解する

面談では、提出した事業計画書の内容をもとに、事業への理解度や準備状況が確認されます。

日本政策金融公庫の担当者からは、物件を選んだ理由や収支計画の根拠、リスクへの対応策などについて質問されます。代表的な質問は以下の通りです。

▼面談で質問される可能性がある内容

質問に対しては、自身の考えや根拠を交えて説明できるよう準備しておくことが大切です。

また、会社員として不動産賃貸業を始める場合は、本業と両立しながらどのように管理・運営していくのかを具体的に説明できるよう整理しておきましょう。

なお、日本政策金融公庫では物件所在地を管轄する支店が相談窓口となります。

面談では提出書類との整合性も確認されるため、記載内容を改めて確認し、一貫した説明ができるよう準備しておくことが重要です。

日本政策金融公庫の融資を受ける流れ

日本政策金融公庫の融資は、申し込みから融資実行まで一般的に1〜2か月程度かかります。民間金融機関より時間を要する場合もあるため、物件の決済日から逆算して余裕を持って準備を進めることが大切です。

融資を受けるまでの流れは、主に以下の3ステップです。

▼日本政策金融公庫で融資を受けるまでの流れ

事前に流れを把握しておくと、手続きをスムーズに進めやすくなります。 

日本政策金融公庫の申し込みの流れについては、「日本政策金融公庫の融資「申込みの流れ」や「必要書類」をプロが解説」記事で解説しています。詳しく知りたい人はこちらの記事もご確認ください。

①事前相談・必要書類の準備

まずは、日本政策金融公庫の支店へ相談し、融資制度や必要書類を確認します。

▼日本政策金融公庫の融資で必要な書類

不動産賃貸業では、物件概要書や収支計画書など、物件の収益性を説明する資料の提出を求められます。

書類に不備があると審査開始まで時間がかかるため、事前に必要書類を確認し、漏れなく準備しておきましょう。

日本政策金融公庫の必要書類については、「【創業融資】日本政策金融公庫の必要書類とは？融資の流れもプロ解説」記事で解説しています。詳しく知りたい人はこちらの記事もあわせてご覧ください。

②面接・審査

書類を提出した後は、担当者との面談や審査が行われます。

面談では、事業を始める理由や物件を選んだ根拠、収支計画、リスクへの備えなどについて質問されます。また、審査の過程で追加資料の提出や内容の確認を求められる場合もあります。

担当者からの問い合わせにはできるだけ早く対応すると、その後の手続きを円滑に進められるでしょう。

③契約・融資実行

審査に通過すると契約手続きへ進みます。契約書類の提出や必要な手続きが完了すると、指定した口座へ融資金が振り込まれます。

契約手続きには一定の時間を要するため、不動産会社や司法書士、不動産賃貸業の担当者と連携しながら、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。

融資先で迷った場合の判断軸

日本政策金融公庫と民間金融機関のどちらを選ぶべきか迷った場合は、物件の収益性や事業計画、自身の投資方針を踏まえて判断しましょう。

例えば、初めて不動産賃貸業に取り組む場合は、日本政策金融公庫を検討しやすいケースがあります。一方で、大規模な物件を購入する場合や、長期間で返済しながらキャッシュフローを重視したい場合は、民間金融機関が適していることもあります。

重要なのは、「日本政策金融公庫と銀行のどちらが優れているか」ではなく、自身の事業計画に合った融資先を選ぶことです。

専門家に相談するのも一つの方法

どの融資制度を利用すべきか判断に迷う場合は、不動産投資や資金調達に詳しい専門家への相談も有効です。

専門家へ相談すると、事業計画書（創業計画書）の内容や資金計画について客観的なアドバイスを受けられるほか、面談で想定される質問への準備を進めやすくなります。

また、融資制度は変更されることもあるため、最新の情報を確認しながら資金調達を進めることも重要です。

「どの金融機関に申し込むべきかわからない」「事業計画書の作成に不安がある」「融資審査の通過率を高めたい」といった場合は、融資支援サービスを活用するのも一つの方法です。

「融資代行プロ」では、融資支援を行っており、事業計画書の作成サポートや金融機関とのやり取り、面談対策などを支援しています。

着手金無料・成果報酬型で相談できるため、融資準備に不安がある人は一度ぜひご相談ください。

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日本政策金融公庫や不動産賃貸業に関してよくある質問

ここでは、日本政策金融公庫の融資や不動産賃貸業についてよくある質問をまとめました。

▼日本政策金融公庫の融資や不動産賃貸業についてよくある質問

制度や業種区分をあらかじめ理解しておくことで、申し込みや事業計画書の作成をスムーズに進めやすくなります。 

日本政策金融公庫の融資は戦略で結果が変わる

日本政策金融公庫の融資では、年収や勤務先だけでなく、事業計画の実現性や返済計画の妥当性、自己資金の準備状況などが総合的に評価されます。

事前の準備を十分に行うことで、初めて不動産賃貸業に挑戦する人でも融資を受けられる可能性があります。

日本政策金融公庫の融資を検討する際は、以下のポイントを意識しましょう。

▼日本政策金融公庫の融資を検討する際のポイント

一方で、事業計画書（創業計画書）の作成や必要書類の準備、面談対策に不安を感じる人も少なくありません。

そのような場合は、融資支援サービスを活用し、事業計画や資金計画について客観的なアドバイスを受けることも有効です。

「融資代行プロ」では、事業計画書の作成サポートや面談対策、金融機関とのやり取りまで幅広くサポートしています。「自分の状況で融資を受けられるか知りたい」「事業計画書に不安がある」という人は、ぜひ一度ご相談ください。

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