銀行など金融機関からの資金調達は、知識や経験なく「なんとなく」で進めると必ず失敗します。資金調達には金融機関に対しての幅広い知識やスキルが必要で、成功には一定のノウハウが欠かせません。
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中小企業経営者A不動産担保ローンって聞いたことあるけど、私の会社でも使える資金調達方法なのかな…？
中小企業経営者B不動産担保ローンを検討している。でも、仕組みやメリットデメリットを知った上で実施したいな…。
資金調達の方法はいろいろありますが、なかでも定番の手段とされているのが不動産担保ローンです。不動産担保ローンを利用すれば、金融機関から必要な資金を借り入れることができます。
不動産担保ローンで申込むのであれば、ローンの仕組みやメリット・デメリットをよく理解しておきましょう。
この記事では、資金調達の手段として不動産担保ローンの利用を検討する際に知っておきたい基礎知識やメリット・デメリットなどを解説します。
● 不動産担保ローンの審査基準やメリデメ、ローン会社を理解でき調達しやすくなる
● 銀行口座の残高を気にせず、資金を使いたいときに投資に回せる
● あなたの会社が安定して、あなたの精神状態も安定する
不動産担保ローンとは
不動産担保ローンとは、文字通り、土地や建物などの不動産を担保に入れて資金を借り入れる方法のことです。ここでいう「不動産」とは、企業が所有しているビルや店舗、事務所などはもちろん、経営者が所有する戸建てやマンションなども対象となります。
借入先は銀行などの金融機関で、申込先によって融資の内容や、担保の対象となる不動産の範囲（家族名義可、購入予定の不動産可など）に違いがあります。そのため、不動産担保ローンを利用する場合は、自社に合ったローン商品を選ぶ必要があります。
不動産担保ローンで資金調達する仕組み
不動産担保ローンを利用する際、借り手（企業）は、自社が保有する土地や建物、店舗、ビルなどを担保として提供する代わりに、金融機関から融資を受けることができます。
ローン利用の申込みを受けた金融機関は、担保とする不動産の価値を見極めたうえで、融資の可否や融資額を決定する仕組みになっています。
以下では、不動産担保ローンを利用するにあたり、知っておきたい基礎知識を3つご紹介します。
1. 抵当権の種類
借り手と貸し手（金融機関）の合意に基づき、不動産担保ローンの契約が締結されたら、貸し手は担保となる不動産に抵当権を設定します。抵当権には、特定の債券を担保するために設定される普通抵当権と、貸し手からの融資すべてを担保する形で設定される根抵当権の2種類があります。
前者は特定の融資が弁済などによって消滅した場合、自動的に抵当権も消滅します。そのため、再び不動産を担保に入れて融資を受けたい場合は、再度ローンを申込み、登記手続きなどを経てお金を借り入れる必要があります。
一方、根抵当権は現在あるいは将来発生する債権を担保することを目的に設定したものなので、個々の債券が弁済して消滅したとしても、抵当権はそのまま継続されます。
そのため、個々の取引についていちいち登記を行う必要はなく、金融機関があらかじめ設定した極度額の範囲内なら、何度でも融資を受けられます。
当座の資金を確保したいのなら普通抵当権、将来にわたって継続的に融資を受けたいのなら根抵当権と、融資ニーズに合わせて抵当権の種類を選ぶことができます。
2. 融資限度額を決定する「掛け目」
金融機関は、担保に入れた不動産の価値を見極めて融資限度額を決定すると説明しましたが、現在の価値＝融資額となるわけではありません。
不動産の価値は短期間で乱高下することはあまりないとされていますが、リーマンショックのような景気を揺るがす大事件が発生した場合、不動産の価値が大幅に下落してしまう可能性があります。そこで金融機関では、現在の不動産価値に「掛け目」と呼ばれる一定の割合をかけて融資の限度額を設定します。
不動産担保ローンの掛け目は金融機関によって異なりますが、たとえば掛け目が70%の場合、価値評価が1億円の不動産を担保にして借り入れできるのは1億円×70%=7,000万円が上限となります。
3. 不動産担保ローンの用途
不動産担保ローンによる融資金の使い道は、原則自由としているところがほとんどです。新規事業の立ち上げに使ってもよし、運転資金や設備資金の補填に使ってもよしと、幅広い用途に活用できます。
ただ、金融機関によっては「事業性資金への使用不可」といった一定の制限を設けているところもあります。中小企業の方が事業のための資金融資を希望するのなら、事業性資金への活用を認めている金融機関を選ぶことが大切です。
不動産担保ローンの審査基準
不動産担保ローンを申し込むと、金融機関から所定の審査を受けることになります。不動産担保ローンの場合、借り手（企業）の信用力と、担保にする不動産の価値をそれぞれ評価し、融資の可否と融資額を決定します。
審査の基準は金融機関によって異なりますが、ここでは主な審査基準を項目3つについて説明します。
1. 事業の安定性
融資期間が長期にわたる不動産担保ローンの場合、弁済まで滞りなくローンを返済できる能力があるかどうかが焦点となります。
ここ数年の決算状況はもちろんですが、事業年数や事業規模なども考慮し、将来にわたって安定した事業を継続できるかどうかを総合的に判断します。
開業したばかりで事業規模が小さい企業は十分な信用力が備わっていないので、融資の審査では不利になります。ただし、不動産担保ローンは担保として不動産を入れるため、無担保ローンに比べると信用力の影響は少ない傾向にあります。
2. 他の金融機関からの借り入れの有無や融資額
不動産担保ローンに限らず、他の金融機関の融資やローンを利用しているかどうかも審査の対象となります。借入先の数や融資額が多いほど返済不能に陥るリスクが高いため、審査で不利になります。
3. 担保にする不動産の価値
不動産担保ローンの融資額を決定する基準となるのが、担保として入れる不動産の価値です。主な担保にできる不動産は、
- 土地
- 建物
- 収益物件（賃貸マンション・アパートなど）
です。それぞれの不動産の評価方法を、詳しくみていきましょう。
<土地>
土地は公示地価や路線価、固定資産税評価額などが評価の基準となります。
<建物>
建物の場合は、担保とする不動産に類似した物件の過去の取引事例や、その不動産を現在調達する際に必要とされる予想購入額（再調達原価）などをベースに、金融機関ごとに定めた基準と照らし合わせて妥当とされる価値を算出します。
<収益物件>
担保不動産が賃貸マンションや賃貸アパートのような収益物件の場合は、その物件から得られると予測される利益と、現在の価値を総合して評価する「収益還元法」を用いるのが一般的です。
上記3つの他にも、金融機関ごとに独自の審査基準を定めています。したがって、同じ不動産を担保に申し込んだローンでも、金融機関によって融資の可否や融資限度額が異なる場合があります。
不動産担保ローンと銀行等金融機関からの融資の違い
不動産担保ローンと、銀行等の金融機関から無担保で借り入れる融資には大きな違いがあります。ここでは、不動産担保ローンと一般的な無担保ローンの違いをわかりやすく表にまとめました。
| 不動産担保ローン | 無担保ローン | |
| 融資限度額 | 多い | 少ない |
| 金利 | 低い | 高い |
| 融資審査 | やや易しい | 厳しい |
| 返済期間 | 長い | 短い |
| 融資までにかかる期間 | 長い | 短い |
不動産担保ローンの内容について、くわしくは後述しますが、不動産を担保に入れるぶん、無担保ローンに比べると融資限度額や金利、融資審査、返済期間のいずれも、借り手にとって有利な条件になっていることがわかります。
ただ、担保に入れる不動産の評価を行わなければならないぶん、無担保ローンよりも申込みから融資までにかかる日数は長くなることを覚えておきましょう。
資金調達に不動産担保ローンを利用するメリット
不動産担保ローンで資金調達することには、大きく分けて4つのメリットがあります。
1. 審査をパスしやすい
不動産担保ローンでは、土地や建物などの固定資産を担保に入れるぶん、金融機関の審査基準がやや甘めになります。
たとえば事業を始めて間もない方や、赤字経営や債務超過に陥っている企業でも、資産価値のある不動産を担保に入れれば、融資審査にパスできる可能性が高くなります。
2. 融資限度額が大きい
一般的な無担保ローンの場合、融資限度額は最高でも1,000万円で、最初のうちは数十万円程度しか借り入れられないこともあります。不動産担保ローンなら、融資限度額は担保に入れた不動産の価値によって決まるため、優良な不動産なら億単位のお金を借りることも可能です。
3. 金利が安い
無担保ローンの場合、貸し倒れリスクをカバーするため、金利は高めに設定されています。なかには金利が年10%を超えるものもあり、多額の融資を受けた場合、金利の負担が大きくなってしまうことも。
一方の不動産担保ローンは、不動産という大きな資産を担保に入れているため、1%～8%程度の低金利で融資を受けることができます。
4. 返済期間が長い
金融機関にとって、融資期間が長くなればなるほど貸し倒れのリスクが高まるので、無担保ローンの場合は早めに債権を回収できるよう、融資期間は長くても10～15年程度に設定されています。
貸し倒れリスクの少ない不動産担保ローンなら、金融機関も安心して融資できるため、返済期間も最長で25～35年と長めに設定されています。同じ金額を借り入れるなら、返済期間が長い方が月々の返済負担を少なく抑えられます。
資金調達に不動産担保ローンを利用するデメリットと注意点
資金調達に不動産担保ローンを利用する際に想定されるデメリットと注意点を3つご紹介します。
1. 融資までにかかる時間が長い
無担保ローンのなかには、申込み当日または数日以内にスピード融資してくれるところもありますが、不動産担保ローンは不動産の価値評価に時間がかかるため、申込みから融資まで一定の時間がかかります。
審査日数は金融機関によって異なるので一概にいえませんが、早くても1週間、遅い場合は1ヵ月かかることもあります。そのため、特定の期限までに融資を受けたいときは早めに申込みを済ませましょう。
2. 諸費用が発生する
不動産担保ローンを利用するには、事務手数料や不動産の価値を調べるための不動産鑑定費用、印紙代、登記費用などが発生します。特に事務手数料は借入額に一定率をかけて計算するため、多額の融資を受けるときは、手数料を支払うための資金を用意しておきましょう。
3. 不動産を手放すリスクがある
不動産担保ローンの返済が不可能になった場合、金融機関は担保にした不動産を競売にかけ、売却金で債権を回収します。自社ビルや自宅を担保に入れていた場合、移転や引っ越しを余儀なくされるため、仕事や生活に支障を来たすおそれがあります。
不動産担保ローンは無担保ローンよりも多額の資金を低金利で借りられるところが利点ですが、大事な不動産を手放すことのないよう、無理のない返済計画を立てることが大切です。
不動産担保ローンで担保にできる不動産、できない不動産
<担保にできる不動産>
不動産担保ローンでは、一般的に「不動産」と呼ばれるものなら、ほとんどが担保の対象となります。たとえば、
- 土地
- 戸建て
- マンション
- アパート
- ビル
- 店舗
- 駐車場
- 倉庫
- 農地
なども不動産担保ローンの担保対象となります。
<担保にできない不動産>
ただ、借り手がローンを返済できなくなった場合、金融機関は担保に入れた不動産を競売にかけ、その売却金で債権を回収しなければなりません。
当然、万一の時に売れる物件でなければ担保の役割を果たせないため、売却が難しい、もしくは不可能な物件は担保の対象外となります。たとえば、幅員4mの道路に2m以上接していない土地は建築基準法で定めた「接道義務」に反するため、新たに建物を建てることはできず、売却の見込みはありません。
また、離島や過疎地、災害リスクの高い土地・建物も市場からの需要が低く、担保として認められない場合があるので要注意です。
不動産担保ローン会社を比較するポイント
不動産担保ローンは複数の金融機関で取り扱っていますが、そのサービス内容は業者によって異なります。ここでは、不動産担保ローン会社を比較する際にチェックしたいポイントを3つご紹介します。
1. 融資条件をチェック
不動産担保ローンの融資限度額や金利、手数料、融資までにかかるスピードなどは、金融機関ごとに大きく異なります。
融資限度額が大きい、金利と手数料が安い、融資までのスピードが速いと、3拍子揃っていれば文句なしですが、そもそも不動産担保ローンは、必要なお金を無駄なく借りて、確実に返すことを前提とした金融商品です。
融資限度額の大きさや金利・手数料の安さだけに着目するのではなく、特定の期限までに必要なお金を融資してくれるかどうかなどを総合的に判断し、自社に合ったローンを取り扱っている会社を選ぶことが大切です。
2. 資金使途をチェック
不動産担保ローンの資金使途は、原則自由としているところがほとんどですが、なかには「事業性資金への使用不可」など、使い道を制限している金融機関もあります。
運転資金や設備投資などに融資金を使いたい場合は、「事業性資金への使用可」となっている金融機関を選ぶようにしましょう。
3. 担当者の対応をチェック
不動産担保ローンは多額のお金をやり取りする商品なので、基礎知識やしくみ、リスクなどを正確に把握し、納得したうえで利用する必要があります。
金融機関に不動産担保ローンについて相談すると担当者がつきますが、メリットばかり強調してリスクをぼかしたり、過剰な融資をおすすめしてきたりする担当者には注意が必要です。
また、対応が悪い、知識が浅いなどの欠点が目立つ担当者に手続きを委託すると、融資までに時間がかかったり、不快な思いをさせられたりする原因にもなります。特に初めて不動産担保ローンを利用する場合は、丁寧かつ誠実に説明してくれる担当者のいる金融機関を選んだ方が安心です。
事業者向け不動産担保ローン会社9社の比較
中小企業などの事業者向けに不動産担保ローンを提供している代表的なローン会社を一覧表にまとめました。主な選定軸は下記4点です。
- 金利（最低金利も重要だが、最大金利にも注目する）
- 融資限度額（最大融資額が出ることは滅多にありません）
- 最長返済期間（長ければ長いほど資金繰りは楽ですが、条件が厳しくなります）
- 融資実行までの期間（早ければ早いほど良い）
| 不動産担保ローン会社 | 融資金利 | 融資限度額 | 最長返済期間 | 融資までにかかる日数 |
トラストホールディングス(株) 不動産担保ローン
 おすすめ度：★★★★★ | 変動金利 （3.45%～7.45%） | 100万円～10億円 | 30年 | 最短当日 |
(株)つばさコーポレーション 不動産スーパーサポートローン
 おすすめ度：★★★★ | 変動金利 （3.80%～7.80%） | 要問い合わせ | 30年 | 最短当日～7日 |
| SBIエステートファイナンス 不動産担保ローン | 変動金利（2.55%～7.50%） | 300万円～5億円 | 25年 | 最短3日 |
| セゾンファンデックス 事業者向け不動産担保ローン | 変動金利 （2.65%～4.45%） | 100万円～3億円 | 25年 | 最短7日 |
アイフルビジネスファイナンス
 おすすめ度：★★★★ | 変動金利 （2.49%～14.8%） | 100万円～5億円 | 30年 | 最短翌日 |
日宝 不動産活用ローン
 | 変動金利 （4.0%～9.9%） | 50万円～5億円 | 30年 | 要問い合わせ |
ユニーファイナンス
 | 変動金利 （6.00%～14.0%） | 最大3000万円まで | 10年 | 最短3日 |
| ビジネスパートナー 不動産担保ローン | 変動金利 （2.50%～15.0%） | 100万円～10億円 | 20年 | 最短5日 |
| 新生インベストメント&ファイナンス 不動産担保ローン | 変動金利 （2.80%～5.50%） | 300万円～10億円 | 35年 | 最短7日 |
各社で独自の審査基準がありますので、片方が通らなくても、もう一方は通るということがあります。
そのため、融資実行までのスピードを上げるのであれば、まずは2~3社に審査を依頼することがおすすめです。
不動産担保ローンなら、事業に使える資金を低金利で借りられる
不動産担保ローンは、土地や建物などを担保として入れる代わりに、多額の融資を低金利で借りられる金融商品です。不動産を担保にするぶん、無担保ローンに比べると審査もやや甘くなるため、事業歴の浅い方や、赤字・債務超過に陥っている方でも必要な融資を受けられる可能性が高くなります。
ただ、返済が不可能になると不動産を失うおそれがありますので、不動産担保ローンを利用する際は、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。
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